ibis Hotels
O QUE É UM CONDO-HOTEL ?
O ibis Hotels não é um flat nem apart-hotel. É um condo-hotel, a evolução dos flats em termos mercadológicos e comerciais. É um empreendimento de uso comercial em que cada quarto é vendido para um adquirente diferente.
Um condo-hotel é aprovado pelo órgãos públicos como um empreendimento de uso comercial, mas é estruturado legalmente sob a forma de condomínio. Os quartos são vendidos de forma individual a diferentes compradores e todos, obrigatoriamente, são destinados à operação hoteleira por meio de um pool de locação/arrendamento a ser firmado com uma operadora hoteleira. A operadora hoteleira, na qualidade de locatária do hotel, faz a operação de maneira integrada e homogênea sob sua marca. Esse tipo de empreendimento não permite o uso do quarto para moradia do condômino ou outro uso que não seja o eclusivamente hoteleiro.
Um condo-hotel é diferente de um flat ou de um apart-hotel. Nestes últimos, o proprietário pode residir ou locar sua unidade de forma independente, mas não concorrente com a exploração hoteleira, o que poderá levar a um conflito de interesses entre os residentes e participantes do pool de locação e tornar o flat ou o apart-hotel menos adequado àqueles proprietários que têm foco na renda.
POOL DE LOCAÇÃO
É o sistema unificado de adquirentes, que congregam suas unidades hoteleira, com o objetivo de explorá-las conjuntamente, de modo uniforme e homogêneo, por meio da operadora hoteleira.
POR QUE É IMPORTANTE TER PARCEIROS DE PRIMEIRA LINHA NA ESTRUTURAÇÃO DE UM CONDO-HOTEL ?
Do ponto de vista da demanda, há um enorme volume de investimentos públicos e privados que devem gerar ainda mais demanda de negócios e de eventos para a cidade. Do ponto de vista da oferta, a dificuldade de se encontrar bons terrenos nos principais polos empresariais da cidade cria uma dificuldade de implantação de novos hotéis, o que pode significar uma barreira à entrada de novos concorrentes.
Resumindo, há excelentes perspectivas de crescimento da demanda. Desenvolver e implantar um empreendimento hoteleiro estruturado como um condo-hotel é um processo complexo e exige gente capacitada e profissional.
São muitos parceiros envolvidos com os diversos aspectos do projeto. A integração desses parceiros deve ser harmoniosa e voltada a fazer do hotel, estruturado como condo-hotel, em empreendimento de sucesso, tanto sob a ótica imobiliária como operacional hoteleira.
Assim, quanto melhor a reputação e o histórico das empresas e dos profissionais envolvidos no projeto, mais seguro é o investimento em um condo-hotel. E esse é o caso do ibis Hotels Ibirapuera.
UM QUARTO DE CONDO-HOTEL NÃO É MUITO PEQUENO ?
O tamanho dos quartos está totalmente alinhado com o que os melhores competidores oferecem, não há metro quadrado a mais nem a menos.
A HotelInvest fez um aplo estudo do mercado hoteleiro de São Paulo e visitou os hotéis com os quais o IBIS irá competir. Além da análise do tamanho dos quartos, foram verificadas as demais instalações e serviços oferecidos.
Além disso, foi estudado o pefil do público que o mercado atende, assim como foi considerado o tipo de hóspede que ven à cidade para eventos ou para negócios na região.
Com essas informações em mãos, a HotelInvest e a Even buscaram as melhores alternativas de produto hoteleiro para o local e a conclusão foi que a marca IBIS, da Accor, era a opção que mais se adequava ao mercado, ao endereço e ao projeto. Tudo isso foi levado em consideração, inclusive o tamanho dos quartos, perfeito para o público que o hotel deverá atender.
No segmento de mercado em que o IBIS atuará não se pagam diárias duas vezes maiores em quartos que tenham o dobro do tamanho. Pensando nisso, a Even buscou evitar a existência de área útil ou comum que não agregasse benefícios operacionais ao cliente, com o objetivo de minimizar despesas e incrementar as receitas.
O PREÇO POR METRO QUADRADO DE UM CONDO-HOTEL NÃO É MUITO ALTO ?
Não caia na tenatação de comparar preço por metro quadrado de condo-hotel e de sala comercial ou residencial: um condo-hotel tem muita área comum e funcional, que serve de apoio para a operação hoteleira. O importante é a perspectiva de renda comparada com o preço do quarto.
A área privativa de uma quarto de hotel do padrão do Ibis é aproximadamente metade da área contruída proporcional a ele.
Ou seja, a maioria dos quartos tem 18 m² de área útil privativa, para uma área de carca de 36 m² por quarto.
Isso acontece porque o hotel precisa de muita área funcional e comum para operar. É só pensar no lobby, no bar, no restaurante, nos corredores, nos escritórios administrativos, na cozinha etc. Lembre-se, um hotel é uma mistura de imóvel e negócio e, assim, precisa de todos esses espaços para funcionar de maneira adequada, visando atender às necessidades dos hóspedes e clientes.
O importante em um condo-hotel é a perspectiva de renda que o empreendimento pode gerar para o seus proprietários. Isso foi considerado na estruturação do hotel que será implantado no Ibis Ibirapura e está em linha com a renda que os melhores condo-hotéis entregam atualmente.
CONDO-HOTEL OU SALA COMERCIAL ?
Um Condo-Hotel é uma excelente alternativa de produto imobiliário. Um bom Condo-Hotel pode ser tão ou mais rentável que uma boa sala comercial. O importante é o adquirente perceber que são mercados com demandas e ciclos diferentes e que, no momento, as perspectivas da hotelaria, especialmente no Brasil, são muito promissoras.
QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS RISCOS DESSE TIPO DE INVESTIMENTO ?
Como em qualquer negócio há riscos de implantação e de mercado. A boa notícia é que a responsável pela implantação é a Even, incorporadora de capital aberto. Isso sem falar que o mercado está aquecido e tem fortes barreiras à entrada de novos competidores.
Em geral há dois riscos ao se investir em um condo-hotel no seu lançamento: o risco de implantação e o de rentabilidade. No caso da implantação, o risco é da mesma natureza de qualquer empreendimento imobiliário adquirido na planta. Uma obra pode atrasar ou não ser concluída por razões comerciais, financeiras ou de insumos.
Ao adquirir um empreendimento imobiliário de uma incorporadora sólida e reconhecida como a Even, o cliente sabe que não precisa se preocupar com riscos dessa natureza. No caso dos riscos de mercado, pode haver uma diferença entre as expectativas de rentabilidade e o desempenho real do hotel. Essa diferença pode ocorrer por três razões principais:
1. Nível de demanda menor do que o esperado: as projeções de crescimento do mercado podem não se concretizar por razões ligadas à economia (internacional, nacional ou regional), ao câmbio, ao acesso local, problemas climáticos ou fenômenos naturais, entre outras. Caso a demanda não cresça como o previsto, o desempenho do hotel que está sendo comercializado pode ficar comprometido.
2. Aumento de oferta maior do que o esperado: no momento da realização da pesquisa foi feito um levantamento detalhado dos projetos em análise, aprovação ou construção em São Paulo. Esses novos empreendimentos são considerados nas projeções. No entanto, nem sempre é possível antever perfeitamente quais e quantos novos hotéis serão implantados no médio e no longo prazo. Se houver um aumento de quartos hoteleiros acima do previsto, o desempenho do hotel poderá ficar comprometido.
3. Desempenho menor do que o esperado: mesmo que a demanda e a oferta estejam alinhadas com o que se espera, o hotel pode não ter o desempenho previsto por razões promocionais, comerciais ou operacionais.
COMO É CALCULADO E COMO SERÁ DISTRIBUÍDO O RESULTADO DO EMPREENDIMENTO ?
A receita de locação de todos os quartos será somada às receitasdos outros serviços oferecidos pelo hotel.
Depois, serão deduzidas as despesas e os custos gerais. O resultado será dividido de acordo com a fração ideal de cada apartamento.
O resultado do empreendimento é a diferença entre as receitas operacionais e os custos e despesas. Será calculado de maneira unificada e distribuído de forma proporcional à fração ideal do imóvel.
As receitas incluem a venda de diárias nos quartos, serviços de lavanderia, estacionamento, restaurante, café da manhã, serviço de quarto, acesso à internet, locação de salas de eventos etc.
Nos custos e despesas, estão incluídos todos os salários da equipe operacional, utilidades (água, luz, gás), manutenção, taxas de administração da operadora e do asset manager, impostos, serviços de terceiros, seguros, entre outros. Vale destacar que o IPTU das utilidades é pago pela operação hoteleira, portanto, o investidor não precisa se preocupar com esse custo.
A distribuição funciona como o pagamento de uma aluguel e, portanto, terá incidência de IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte), conforme a tabela progressiva vigente na época.
PRODUTO IMOBILIÁRIO
A incorporadora oferta a seus clientes produtos imobilários e não investimentos financeiros. A Companhia não garante rentabilidade de locação. Eventuais dados estatísticos de rentabilidade presente ou passada não garantem rentabilidade futura.