POR QUE É IMPORTANTE TER PARCEIROS DE PRIMEIRA LINHA NA ESTRUTURAÇÃO DE UM CONDO-HOTEL ?
Do ponto de vista da demanda, há um enorme volume de investimentos públicos e privados que devem gerar ainda mais demanda de negócios e de eventos para a cidade. Do ponto de vista da oferta, a dificuldade de se encontrar bons terrenos nos principais polos empresariais da cidade cria uma dificuldade de implantação de novos hotéis, o que pode significar uma barreira à entrada de novos concorrentes.
Resumindo, há excelentes perspectivas de crescimento da demanda. Desenvolver e implantar um empreendimento hoteleiro estruturado como um condo-hotel é um processo complexo e exige gente capacitada e profissional.
São muitos parceiros envolvidos com os diversos aspectos do projeto. A integração desses parceiros deve ser harmoniosa e voltada a fazer do hotel, estruturado como condo-hotel, em empreendimento de sucesso, tanto sob a ótica imobiliária como operacional hoteleira.
Assim, quanto melhor a reputação e o histórico das empresas e dos profissionais envolvidos no projeto, mais seguro é o investimento em um condo-hotel. E esse é o caso do ibis Hotels Ibirapuera.
QUAL É O PAPEL DE CADA PARCEIRO NA ESTRUTURAÇÃO, MONTAGEM E GESTÃO DO CONDO-HOTEL?
--Incorporador imobiliário: é o responsável por identificar a área, elaborar e aprovar os projetos, escolher a comercializadora imobiliária, executar a obra e fazer a montagem hoteleira.
--Operadora hoteleira: é a empresa que irá explorar o hotel após sua abertura ao público, utilizando, para tanto, sua expertise, seu know-how, sistemas, padrões da marca, definindo, nas épocas próprias, as diretrizes arquitetônicas, de decoração e de acabamento construtivo, tudo sob a ótica hoteleira, bem como promovendo a contratação de empregados e a manutenção preventiva e corretiva do hotel.
--Consultoria hoteleira: é a empresa que faz a leitura do mercado, que ajuda a definir o melhor conceito de produto para o projeto e que faz a avaliação econômico-financeira do empreendimento hoteleiro. Com isso, atesta sua viabilidade e ajuda a definir um produto que seja capaz de entregar uma rentabilidade adequada ao proprietário.
-- Asset management / Mandatária: é a empresa especializada em gestão estratégica do ativo hoteleiro, representante do condomínio perante a operadora hoteleira. Seu principal objetivo é maximizar o retorno do investimento no curto e no longo prazo, ao mesmo tempo em que preserva o patrimônio. Entre suas principais responsabilidades estão a de acompanhar o desempenho do mercado; avaliar a estrutura de custos do hotel; sugerir ou rever o orçamento e as ações promocionais e comerciais; vistoriar o hotel e seus principais sistemas operacionais, revisar a distribuição ds resultados para os proprietários; e, transmitir aos proprietários essas informações de forma adequada e com a devida frequência.
-- Comercializadoras imobiliárias: são as empresas de comercialização e os seus corretores, que promovem a intermediação da venda das unidades autônomas hoteleiras aos adquirentes. Com isso, são os principais responsáveis pela transmissão das informações sobre o produto e pelo fechamento do negócio. É com base nesse contrato que são criadas as expectativas do adquirente. Portanto, é imprescindível que as informações sejam transmitidas de forma clara e objetiva, evitando-se promessas que não condizem com as reais perspectivas do produto em termos de prazo, inauguração, desempenho, expectativa de rentabilidade etc.
MANDATÁRIA
Em um Condo-Hotel, há uma figura que são os olhos do proprietário na operação hoteleira: a asset manager. Ela tem mandato dos proprietários para acompanhar a gestão do hotel e verificar se o seu desempenho está adequado.
POR QUE A ACCOR FOI ESCOLHIDA PARA OPERAR O HOTEL ?
Por que foi escolhida a bandeira ibis ?
Para oferecer ao adquirente a tranquilidade do hotel estar sob a operação de uma das principais empresas de hotelaria do mundo e a maior do país. A Accor é a maior operadora hoteleira do mundo e a maior do país. A Accor é a maior operadora hoteleira no Brasil, com mais de 26 mil quartos em operação. É a proprietária e gestora das marcas Sofitel, Pullman, MGallery, Novotel, Suite Novotel, Mercure, Adagio, Ibis, Ibis Styles e Ibis Budget. A escolha pela Accor e pela marca ibis se deu, entre outras razões:
-- pela força da marca, internacionalmente conhecida e de grande reputação;
-- pela sua adequação ao conceito do produto, que é contemporâneo, econômico e funcional;
-- pela grande capacidade de promoção e comercialização da rede;
-- pela notória excelência que a empresa possui na operação de hotéis;
-- pelo mix da marca, que tem apelo tanto para o público de negócios e eventos, como para o público de lazer.
O QUE É O FF&E ? ELE ESTÁ INCLUÍDO NO VALOR DO APARTAMENTO ?
É o recheio do hotel: móveis, utensílios, enxoval, decoração e equipamentos. Tudo isso já está incluído no valor do apartamento.
FF&E corresponde à sigla Furniture, Fixture & Equipments, termo da língua inglesa que significa Mobília, Decoração e Equipamentos. Consiste em bens necessários para que o hotel possa operar comercialmente. Inclui enxoval, carpete, móveis de quartos e áreas comuns, computadores, luminárias, equipamentos e utensíclios de cozinha etc.
No caso do Ibis que será implantado pela Even, o preço de tabela inclui o FF&E, não sendo necessário desembolso extra do adquirente para essas despesas.
O QUE SÃO AS DESPESAS PRÉ-OPERACIONAIS E DE CAPITAL DE GIRO ?
ELAS ESTÃO INCLUSAS NO VALOR DE AQUISIÇÃO DO APARTAMENTO
É o valor a ser pago pelo adquirente para a preparação da operação hoteleira e a remuneração dos funcionários que começarem a trabalhar antes da abertura do hotel ao público.
O proprietário
O PROPRIETÁRIO TERÁ QUE FAZER APORTES ADICIONAISPARA COBRIR PREJUÍZOS OPERACIONAIS ?
A possibilidade de ocorrer prejuízo operacional é muito baixa, mas pode acontecer em condições muito específicas: a ocupação e as diárias do mercado teriam de despencar ou o hotel teria de apresentar um desempenho muito diverso do que se espera deste mercado. Caso isso ocorra, a situação dificilmente se manteria por um período muito longo.
Caso o desempenho do hotel não seja suficiente
O PROPRIETÁRIO TERÁ QUE FAZER PAGAMENTOS EM CASO DE NECESSIDADE DE REFORMAS ?
A princípio, não, pois prioritariamente elas serão custeadas com recursos do fundo de reserva. Parte da receita do hotel é direcionada para um fundo de reposição de ativos que cobrirá as principais necessidades de recursos necessários ao longo da vida útil do hotel.
As reformas, sejam elas de manutenção e reparos de rotina ou modificações obrigatórias por lei, necessárias ou urgentes, serão realizadas pela operadora hoteleira e os custos serão despesas operacionais do hotel.
PRODUTO IMOBILIÁRIO
A incorporadora oferta a seus clientes produtos imobilários e não investimentos financeiros. A Companhia não garante rentabilidade de locação. Eventuais dados estatísticos de rentabilidade presente ou passada não garantem rentabilidade futura.